文旅地产到底是馅饼还是陷阱？近期围绕这个话题的讨论越发激烈。一方面说明了文旅地产的火热，从来没有哪个阶段的文旅地产像如今这 样繁荣——全国3000多个项目、总投资额超过万亿、近半数的百强房企涉足文旅地产……
那么面临城市地产调控重压，很大一部分资金流向远郊文旅地产洼地，文旅地产已成为地产行业的新引擎和突破口。另一方面文旅地产开发 模式在国内尚未成型，除了华侨城欢乐谷、碧桂园十里银滩等极少数几个知名项目外，其他文旅地产项目正在探索期，缺少一种可供借鉴的 普适模式，房企急切希望找到一条突破困局的文旅地产成功之路，且文旅地产客户呈现出一种三多三少的特征。
1、外地客户多，本地客户少
通常文旅地产选址都会选一些偏远区域，一般处于非传统居住区。因为这样的偏远区域文化习惯会比较浓厚，且位置比较大，更适合做文旅 地产项目。如果单纯以居住属性覆盖的区域客群范围是有限。一方面是因为数量不足，另一方面购买力和投资意识也有局限。即使可通过本 地客群实现部分前期走量，但是对于项目后期却无法形成足够支撑。所以文旅地产一定要跳出区域，将目标锁定在更大范围内的外地客群。 因为没有一个文旅地产项目只是服务于周边的本地客户，而忽略更多的外地客户。
2.文旅地产产品需求两极需求多，中间需求少
文旅地产产品需求逐渐呈现两级化，两头大、中间小的“哑铃式需求分布”特征越来越明显。举个例子：从近期多个文旅地产项目的市场反 应来看，最受市场欢迎的是价钱低的小户型产品，次之是200平米以上的大型别墅，而处于中间位置的大三居、大四居的平层反而比较惨淡 。
3.体验多，观光少
旅游消费正处于由观光游向休闲度假游转变的过渡时期。虽然观光型旅游仍然是主流，但这已不能满足目前消费人群的休闲需求。趋势总是 由少数人引领的，在见多识广之后，不再满足于观光，进而追去更高层次的体验需求。因此，文旅地产这一块还需配置娱乐体验、健康体验 、购物体验、特色休闲体验等复合功能才会更受消费者的青睐。
