悟空云验房监理

最近悟空云的验房师傅们在全国陆续查验了不少二手房，一大部分都是新房主对之前的老房子不太放心，对二手房房屋质量以及潜在的隐患表示担忧，所以专门找到我们悟空云的验房师，今天小编就选择其中一套比较典型的案例来作为样板给大家分享解读一下。

这套二手房是一个比较早交付的小区，差不多有十年的时间，之前业主在交易购买的时候并没有发现什么问题，只是发现客厅瓷砖有一些破损、墙面有一些轻微的发霉等小问题，新房主近期打算搬进去入住，就想把房屋做一次彻底的检查，我们验房师在查验房屋的过程当中，还是发现了非常多问题和潜在隐患，下面小编就按着我们验房师记录的验房报告跟大家描述下这些问题。

1.入户门

入户门的主要问题是底部门槛未注浆并且轻微变形，其次就是入户门门套与墙面的缝隙比较大，我们验房师给出的结果是由于墙体的垂直度误差较大导致的，整体墙面误差在12毫米，所以看上去门边框与墙面没有完全贴合。

2.客厅

客厅的问题较多，首先是墙面大面积空鼓并且开裂，包括墙面阴角的位置也有开裂的现象，而且裂纹是从低到上一整条，这个现象很可能是因为在建筑公司建造房屋时，砌砖的墙与原有的剪力墙交接处没有用拉墙筋，时间久了，砌砖的墙面和剪力墙交接处脱离开了而导致的阴角开裂，这个还在要把粉刷层铲开之后才能确定原因，这个问题处理起来就有点麻烦了，还有就是梁面，粉刷的也有空鼓的情况，而且空鼓的面积已经超过了标准！然后客厅的墙面垂直度误差也比较大，达到了10㎜。客厅瓷砖也是大面积空鼓和多处破损，污染变色等。

▲客厅问题概览

3.厨房

厨房的问题就集中在了墙面，且因为原租客在住房过程中使用不当，墙面没有保护措施导致了墙面上积累了大面积的油渍；厨房墙面有多处空鼓，面积同样超过国家的标准；橱柜柜门多处变形和损坏，铰链使用不顺等。

▲卫生间问题概览

4.卧室

卧室出现的情况主要是墙面开裂，而且大部分都是阴角开裂，和客厅的问题是一样的原因引起的，这种现象其实是比较少见的，如果砌墙的时候植筋了，就很少会出现这种情况，即使出现阴角开裂了，也基本是墙皮开裂。主卧和次卧都存在墙面空鼓的现象，相比之下主卧要更加严重。主卧靠近窗户的墙面存在渗水的现象并且原有的窗框已经变形。次卧是靠近飘窗的墙面位置渗水比较严重，墙纸开裂、脱落、发霉。

▲卧室问题概览

5.卫生间

卫生间原墙面未做防水，所以与主卧连接处存在渗水发霉的迹象，并且墙面空鼓开裂的地方也较多，瓷砖老化变色等等

▲卫生间问题概览

6.阳台

阳台出现的问题就是顶部下水管出渗漏造成顶部墙皮脱落、发霉，还有原业主封闭阳台使用的钢化玻璃没有3C标志，后期也是要进行更换。阳台瓷砖空鼓多处，同时坡度设置不合理，无法正常排水等。

以上就是小编分享的一起二手房验收案例。其实很多业主在购买二手房的时候都不知道，二手房的验收是非常重要的，毕竟入住之前别人住过的地方，一些物品的使用也是需要注意的，二手房验房入住的时候有很多技巧，首先要了解二手房产权证上的房产部门是不是真实的，是否有私搭私建部分，装修的状况如何等等，这都是我们需要检验的地方。二手房购买前就需要考虑很多问题，咱们首先来说一下购买前的注意事项。

购买前注意事项：

一.文件手续要齐全 

在购买二手房时，首先查看二手房证件和手续是否齐全，先清楚房屋出售的原因，避免日后麻烦产生，了解使用年限以及该区域未来规划。如果是因为房屋质量问题房屋老化等出售的，尽量不要购买，如果未来会拆迁、违规建筑的也不能买。

文件包括：

权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载。 

房屋质量文件：《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。

 其他验收相关表格：《住户验房交接表》《验房记录表》《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图等。

二.是否有私搭私建部分

如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。

▲违法搭建

三.了解装修的状况

原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

四.产权问题

注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。因为有的房屋是以标准价格购买的公有住房，有些单位在向职工售房时，与职工签有合同，原单位有权优先购回，这样的房屋，买时价钱一定很低，但如果到了年限购回时，这样的房屋不会属于自己。

▲产权问题

五.原有问题
原主人有留下的物品，应该根据型号、数量、规格、牌子列好清单列出清单，确认是附赠还是另外付费，有用的家具可以节省下次重新装修的费用。

六.隐蔽问题

房间里有留下的大型家具沙发、床或其他大型物品遮掩的地方，需要全部移开，看看地面是否存在缺陷。有些房东为了遮蔽问题，故意用一些大物件进行遮挡，从而掩盖问题所在。 

七.配套服务

检查好房屋后，要注意配套服务问题，清楚水电、电信、燃气、物业等收费情况，确认原业主将自己所有的费用结清，如刚刚说的水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，以免自己承担不必要的费用。

了解了二手房购房前的相关基本知识，在二手房验房的过程中，还有哪些重点注意事项呢?悟空云验房师通过近期的一些二手房验房案例，做了一下重点梳理，也是二手房最重要的一些查验关键点，咱们一起来看一下。

一.渗水漏水

通称"五漏一渗"，是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水，这类问题约占质量问题总数70%以上。在验房时要特别注意：屋面天沟积水、阳台和卫生间地坪倒泛水、以及阳台雨后积水等都会造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。

二.墙体开裂

这个必须把表面腻子层铲除才能判断，如果是表面腻子开裂其实问题不大，可以局部修改，或者后期通过贴墙纸或者墙布可以遮盖，如果这个裂缝是墙体或者承重墙，或者就像这位业主家的墙面阴角开裂的比较多，而且裂缝贯穿整个墙面，那么这个房存在一定的危险隐患，一定要非常重视，不能存在侥幸心理。

三.水电验收和设备验收

重点检查二手房的室内水电问题和设备，尤其是一些老房子水电隐患是非常大的而且后期整改维修起来很麻烦，其次看下房间是否有漏水现象，尤其是墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等渗漏的迹象，厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏，上下水管道是否堵塞（有条件的可以到楼下邻居家看下房屋有没有渗水到楼下卫生间），各空间墙面顶面是否有裂缝， 水电工程是否合理或发生老化、强电箱每个房间是否能正常短路跳闸，开关面板是否能正常使用，水压是否正常等....装修了的二手房交易时还要看下厨房卫生间瓷砖是否空鼓、砖面缝隙是否规整，有无破碎、崩角等，卫生间内洁具是否有问题、厨房电器家具家电是否都能正常使用等。

有问题的要与原主人商量最好修缮完毕之后再办理手续，需要自己修理的，房价要有所下降。

四.门窗质量验收

门窗是房间的门户，也是使用频率最高的设备，在检查时看是否都能正常开关、关上查看隔音效果、窗台有无水渍、门窗上漆面处理否完好、门插是否完好、有无生锈、掉漆等情况，如果有问题后期装修则需要购房者自己更换。

五.配套设施验收
市政配套设施：供水，打开水龙头观察水的质量、水压;供电，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬，户内外电线是否有老化的现象。


二手房有没有查验的必要？
二手房不同于新房，大多数的二手房都是有人居住过的，就像这套二手案例，之前是租给租客住的且简单装修过的房屋。因而对于二手房房屋的质量，以及之前有没有留下“后遗症”，购买的业主只有通过专业验房之后才能够了解。
有的业主朋友觉得购买二手房不需要验房，只要自己在选房的时候多注意一下就可以了，其实二手房是更需要验房的，并且二手房验房比新房验房还要更加的麻烦一些。在二手房验房时，不仅要注意二手房的房子质量和防水防漏问题，还要注意二手房材料质量问题、家具家电使用问题等等，这些都是业主必须要了解的问题。尤其是一些年份比较老的房子，很多问题都隐藏的很深，通过我们之前的验房还是能发现很多问题的。
以上是我们为大家介绍的有关于二手房验房注意事项及细节，希望大家能够重视二手房验房，以免后期入住造成不必要的烦恼和经济纠纷，前期如果验收全面，入住的时候才能达到像入住新房一样的效果。