鄱阳光耀装饰

在今年的夏季房展会上，集中亮相的新盘中精装小户型占了大多数席位，这里有资深的小户型打造专家如嘉和集团，还有更多的是全新的开发商和全新的楼盘，如MINI印象、上方·港景、千汇城、万向城等等，无一不是坐拥城市中心成熟配套或周边白领聚集。

正如同任何一个事物的发展都将经历波峰波谷的相互转换，最后达到某种平衡一样，无论大连的精装小户型目前处于哪一阶段，我们至少可以肯定它还离平静期较远，所以我们有必要陈列其优势和弊端，探讨一下它的现状与未来发展的必然联系，姑且称其为“红与黑”，是因为这不是白与黑的针锋相对，只是关于产品的理性思考。

精装小户型的优势是显而易见的，无论房地产市场好或者不好，精装小户型都毫不畏惧，因为它总是占有城市最优良的地脚，周边配套都已经完善得不能再完善，而且其总房款低，不用装修，更满足了年轻人置业的需要。尽管如此，十年的精装小户型发展积累还是让其具备了更多深层次的“红”的因素，本报记者深入采访了数家颇具代表性的产品负责人，他们纷纷从发展现状的角度总结了精装小户型的诸多优势。

总房款低区位优势凸显

记者在了解大连的小户型产品过程中发现，大部分房源都集中在交通比较便利、购物相对方便的区域，其中西安路商圈和距离青泥洼商圈1公里范围内的产品相对较多。

东港区域某项目的相关负责人说：“目前，房地产市场正处于市场调控的风口浪尖，投资性小户型产品的被关注程度有所下降，但大多数产品还是具备区位优势的。小户型产品之所以能在市场上站住脚，其主要原因就是出则繁华、交通便利。而总房款低，还贷压力小，也成为当下年轻人群关注的焦点。”

精装修交房适合当下白领

现在的年轻人群正处于事业的上升期，由于工作繁忙，普遍无法抽身装修房屋。而当下市场上的小户型产品都是精装修交屋，这既节省了年轻购房群体和投资人群的居住和出租时间，同时也在最大程度上保护了居住环境。

某软件公司工作的购房者告诉记者：“之所以买一套小户型产品，主要就是为了解决装修带来的时间问题。我们购买小户型产品的年轻人都希望能在第一时间住进自己辛苦奋斗来的新家，所以精装修对我们来说非常对口。”

为孩子购买学区帮自己投资理财 

西安路某和三八广场某项目的相关负责人在接受记者采访时都谈到：“我们的房子占有优越的地理位置，同时占据学区优势。在统计当下已经购买我们产品的购房者时发现，很多30多岁的中产阶级都已经开始采取学区、理财两不误的购房理念。”

买一套占据学区优势的房子，以便孩子拥有更好的未来；同时，将手头的有效钱款进行整合，在满足孩子上学方便的同时，该产品凭借其优越的地理位置和配套资源也会为购房者带来丰厚的收益。

一箭双雕居住办公两不误

随着80后人群开始跨入而立之年，越来越多的年轻人开始不满足于自己当下的工作环境。一些怀揣着梦想，并想有一番作为的年轻人开始选择自主创业。

小刘是众多拥有类似想法年轻人的代表，他告诉记者：“我和女友在挑选婚房时，也在为如何创业做准备。在对市场进行了周密考察后，我们发现，小户型产品普遍具有总房款低、精装修入户、层高相对较高等优势。同时，今后若开办公司，选择门头房的价格普遍太高，选择民宅进行创业也会让邻居产生反感，而小户型产品却不存在这些问题，这要选好地点、选好产品，那我们就会办公、居住两不误，可谓一举两得。

住宅属性弱长效居住有待检验

利与弊总是相生相成，精装小户型这一产品同样也面临这样的考验。在已经完全完成城市化进程的日本，经历了经济繁荣、衰退等一系列考验，精装小户型直到现在都有着旺盛的生命力，但这并不足以证明大连的这一产品会同样如此。建筑规划、房屋结构以及户型设计等各方面的硬件差异直接影响着产品的生命周期，而房屋用途、居住者素质等等的不同更加影响着产品的整体形象。

发展初级阶段缺乏长远规划

尽管大连的精装小户型市场已经走过十个年头，涌现出了一些诸如嘉和花样年华、曼哈顿公寓、前城Haihome、city one等一系列目前来看无论是产品品质还是老百姓口碑都不错的产品，但更多小户型产品的出现还与跟风有关，即现在市场小户型好卖，资金周期相对较短，市场便一窝蜂的涌现了一些，其中还包括很多旧楼改造工程，这些产品既没有达到前期有完整的规划，也没有做到对客户需求有深层次的研究，更别说在空间的利用上的合理分配了。

出现这一情况也很好解释，即这一市场目前处于发展的初级阶段，产品良莠不齐，按猫画虎的情况时常出现。记者了解到，中山广场附近某楼盘就是旧楼改造的精装小户型公寓，并有学区的依托，一度卖到很火，但几年过去了，该项目在物业价值上没有太大提升，周边楼盘价格节节攀升之时，这里依然停留在原来的水平，究其原因便是其产品居住功能太弱，各方面设计均达不到人性化要求，产品本身存在硬伤。

居住成分复杂影响统一管理

这是由目前精装小户型主要面向投资市场的因素决定的，因为人们对买房子的认识还停留在“一步到位”的思维里，所以小户型刚性需求不足，开发商只能将营销重点放在买房投资上，造成一个精装小户型项目中自住者甚少，办公或是租赁的占到大多数。

民主广场某成熟精装小户型的物业人员告诉记者，住在他们楼里的百分之八十以上都是租客，成分既有外企在连高管，也有附近娱乐场所的从业者，还有很多创业型公司自己办公，在物业管理方面会有些困难，不如自住小区那样纯粹。同时，租户自身会觉得没有安全感，更不会产生如同自住小区那样的亲情居住氛围。

投资气氛过浓影响长效居住

如果说精装小户型在销售期的投资优势十分明显的话，那么随之而来则是因此而被消耗掉的长效居住属性。开发商在开发之初便定下了以投资客为主的宣传基调，而庞大的精装修体量让开发商们只能取一个相对折中的装修方案，这势必造成整体装修质量的折扣和投资客不愿意再投入装修的心理。

以友好广场某改造精装小户型为例，装修公司自己先垫款装修，本身在工程质量上就大受制约，所用的材料各方面也不能尽如人意。但由于地理位置的原因，销售甚好，现在大多数都已售出且租赁情况良好。在此租住三年的杨女士告诉记者，三年前住进来的时候还很新，各个设备如热水器、灯等都很好用，仅仅三年的时间，热水器时常断电，厨房的吊灯位置下移，灯泡当然也是换了无数回，她本人不可能花钱换太好的，房东也一样，不爱再有投入，只是在出了问题之后简单解决一下，导致居住质量比三年前刚来的时候下降了很多。