国庆长假前央行和银监会出台的房贷新政，实质是先通过对住房消费的全面泛化，即凡是还清银行贷款的住房投机投资者，再进入市场购买住房可享受按揭贷款的优惠条件，以此来释放住房消费，同时达到住建部所提出的市场“去库存化”的目的。
对此，有房地产市场人士认为，国内住房市场可能出现2008年底~2009年那样的 “惊天大逆转”，有些人鼓吹房价上涨，以此来左右买涨不买跌的住房投资者；国内银行则选择性落实房贷新政，把政策的实施重点放在还清已有住房贷款的住房投资者，让其再进入房地产市场享受按揭优惠。但此时最为重要的是要评估住房投资者会如何选择，这才是决定房贷新政的效果以及去库存化目的能否达到的关键所在。
那么，对于房贷新政，国内投资者会如何选择呢？会像2008年131号文（编者注：即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》）出台之后那样涌入住房市场？还是会与往年不同？如果不同，其原因又何在？
首先，要认识到目前市场的房价总体是过高的。对于多数真正的住房消费者来说，很难有足够的支付能力进入市场，所以，房贷新政主要针对的对象是泛化了的住房消费，或可称为所谓的改善性住房消费，或实际上是已经持有住房（不管持有多少套），但没有银行住房贷款的投资者。归根结底，新政的主要对象会是住房投资者，只不过叫法不同而已。
但对于这些住房投资者来说，心中一定会判断央行为何出台超出市场预期的房贷新政？其目的是什么？是为了帮助住房投资者进入市场后有利可图吗？答案当然是否定的。
在新的住房投资者没有进入之前，国内相当大一部分住房消费者已经被挤出了市场。一旦新的住房投资者再进入市场，将促使房价再上涨，而这会让更多的住房消费者被挤出。因此，新的住房投资者如果想把接手的住房传给真正的住房消费者，基本上是不可能的。
这样说来，新进入的住房投资者只能指望下一波投资者来接手，但假如没有下一波接手者那么投资者新购的住房可能就会套在自己手上。也就是说，新的住房投资者进入市场之后，房地产开发商会大获其利，地方去库存化的目标得以现实，但住房市场的风险则转移到新进入的投资者及银行手上。
其次，国内银行为何对房贷新政的“认贷不认房”标准十分感兴趣，而对按揭贷款利率及杠杆率降低不感兴趣呢？因为“认贷不认房”会鼓励住房投资者尽快还清以前的住房按揭贷款，降低银行的风险，也可让住房购买对象全面增加。相比之下，银行对首付比例降低的兴趣并不大，更不用说降低贷款利率了。以此来看，银行不仅要考虑自己的盈利，还会十分注重住房市场的风险性。
可仍然不排除会有激进的住房投资者不这样想：2008年的131号文之后，进入住房市场的投资者个个赚得盆满钵满，今年的房贷新政恐怕同样会创造类似的奇迹。但任何投资都是面对未来，而未来最重要的一点就是市场的不确定性。当前国内房地产市场房价过高、部分地方已出现泡沫，这是谁也无法改变的事实。
值得警惕的是，日本上世纪90年代房价暴跌，2008年美国金融危机房地产泡沫破灭，最近黄金及原油价格暴跌，都是一个道理，没有谁能够改变市场的内在法则。投资者一直以为有例外，这就是为何一次又一次的金融危机爆发的根源。
金融市场的风险只能分散及转移，却是不可能消失的。假如投资者受优惠政策的刺激进入到房地产市场，却又不能把房产再转移出去，那么住房市场的风险就停留在新进入的住房投资者手上。
早几年的国内住房市场，投资者总是以为购买了住房一定能够赚钱，而且这被许多认为是经验之谈。如果有个别投资者购买的住房赚不到钱了，就出现“房闹”现象，而这些投资者每次“房闹”总是会闹点名堂，都归结于政府对市场管制过多，否则投资者购买住房岂能不赚钱？尽管这些“房闹”在成熟的市场经济中为不耻，但找上这个理由也不是没有一点正当性。但当前条件下进入市场，这些条件已经不存在，如果住房投资者未来亏损，要以“房闹”来弥补恐怕不会容易。这同样会成为投资者是否进入市场的考虑因素。
就目前情况来看，国内住房市场及金融市场已经发生了巨大的变化，国内住房市场严重过剩，投资者是否会按照房贷新政的期望进入市场是相当不确定的。这不仅在于住房信贷政策实质性优惠不大（如按揭利率），也在于国内住房投资者的风险意识增强。正因为如此，静观恐将是当前住房投资者的基本态势
